DIVISIÓN DE COSA COMÚN.-

 1. ¿Qué es una comunidad de bienes?

El caso de éxito que traemos a colación en este artículo suele producirse de forma bastante habitual. Andrea y Carlos hicieron un divorcio de mútuo acuerdo, pero tenían en común, por partes iguales, un terreno rústico en el que Carlos tenía allí aparcada una caravana y no podía comprar la parte de Andrea, por lo que se negaba a dividir la cosa común, mientras él vivía en su caravana en la finca.

El artículo 392 del Código Civil define las circunstancias que han de concurrir para considerar que existe una comunidad de bienes, “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.”

2. ¿Puedo obligar a dividir la cosa en común?

La respuesta es que si que puedo dividir la propiedad en común, puedo dividir la cosa común. El artículo  400 del Código civil otorga expresamente este derecho a cualquier comunero. “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención

Excepciones: no se puede pedir la división si a consecuencia de la misma resulta el bien inservible para el uso que se destina.

3. ¿Y si el bien no es divisible?

Dispone el artículo 404 CC que “Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.  Por lo tanto, si no se adjudica el bien a alguna de las partes indemnizando a la otra, se venderá en pública subasta y el precio que resulte de la misma se adjudicará en proporción a las cuotas de cada partícipe. ¿Quieres saber como funcionan las subastas públicas? 

4. ¿Qué hacer para que termine la copropiedad?

 El procedimiento de división de cosa común se llevará a cabo por los trámites del juicio verbal o, lo que es más habitual, a través del Juicio Ordinario, dado que normalmente los bienes a dividir superan el valor de 6.000€.

Se interpone la demanda, para casos de bienes inmuebles, ante el Juzgado que corresponda del partido judicial donde radica el inmueble, teniendo legitimación activa para solicitar la división del bien en común cualquier comunero y siendo necesario, además, la intervención mediante abogado y procurador.

Las normas que regirán la división de la comunidad de bienes son las que están previstas para la repartición de herencias.  Así lo establece el Art. 406 C.c. “Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia», y lo que se intenta a través de estas normas es dividir los bienes en partes iguales siempre que éstos sean divisibles. En el supuesto de que el bien no se pueda dividir, podrá adjudicarse a un comunero, abonando éste al resto de partícipes el exceso en dinero.

5. ¿Cuál es el plazo para pedir la división de la cosa común?

     El código Civil deja establecido en su artículo 1965 el carácter imprescriptible de esta acción, por lo que no hay un plazo fijado para poder solicitar la división de la comunidad de bienes. Cuando una de las partes quiera solicitarla, lo puede hacer.

6. ¿Cuánto suele durar el procedimiento?

El plazo varía en atención a las fechas que fije el juzgado para celebrar el acto de audiencia previa y, en su caso, el de la vista. Esto en el caso de que se tramite la totalidad del procedimiento como contencioso.

 En el caso de Andrea y Carlos, interpusimos la demanda solicitando la división de cosa común cumpliendo con todos los requisitos procesales en cuanto a jurisdicción y competencia de los tribunales, postulación y defensa etc, siendo muy importante también determinar la cuantía del procedimiento.

 En 8 días se admitió a trámite (plazo máximo de un mes), y en tan solo una semana después había sido emplazado ya Carlos, disponiendo éste de 20 días hábiles para contestar a la demanda.

 Carlos no contestó, y se emplazó a las partes al acto de audiencia previa, fijado este para dos meses después. Es la saturación de los juzgados lo que hace que las fechas se fijen tanto tiempo después, y es por ello, por lo que para intentar satisfacer los intereses de nuestro cliente de la forma más rápida posible, siempre intentamos una negociación con la otra parte. Este caso no iba a ser distinto, no queríamos esperar a la audiencia previa e iniciamos las negociaciones con la parte contraria.

 Por su puesto, estas negociaciones no siempre tienen efecto, las partes no consiguen llegar a un acuerdo extrajudicial, por lo que necesariamente se ha de acudir al acto de la vista previa, donde se intentará una nueva negociación.

Andrea y Carlos no estaban de acuerdo pero llevábamos dos meses negociado cómo debía hacerse la división de la finca rústica y conseguíamos poco a poco acercar posturas entre ellos. Por eso, en el acto de la audiencia previa, los abogados de ambas partes solicitamos una suspensión del procedimiento con la intención de alcanzar finalmente el acuerdo que casi habían ya alcanzado las partes.

Los ex cónyuges tenían dos opciones: compraban su parte al otro, debiendo ponerse de acuerdo en el precio, o el bien sería vendido en subasta pública, adjudicándose a un tercero. Andrea quería dividir el terreno adjudicándoselo ella y Carlos quería quedárselo él pero no podía pagar la parte de Andrea.

Finalmente, llegamos a un acuerdo por el que se adjudicaba la finca rústica a Andrea, debiendo abonar a Carlos la cantidad de estipularon oportuna (20.000 euros) en el plazo también acordado de 2 meses, disponiendo Carlo de 15 días para abandonar y desalojar el inmueble en el plazo de 15 días desde que Andrea efectuase el pago.

7. Homologación judicial del acuerdo

  Habíamos conseguido que las partes alcanzasen un acuerdo, inmediatamente lo pusimos en conocimiento del tribunal, y tan solo seis meses después de iniciar el procedimiento, teníamos Auto dictado por el Tribunal homologando el acuerdo alcanzado entre las partes.

   Para concluir, únicamente nos faltaba regularizar la situación del inmueble. Andrea abonó a Carlos la cantidad acordada ante notario,  el demandado desalojó inmueble tal y como acordaron, y se hicieron todos los trámites necesarios para que finalmente el inmueble solo constase inscrito a favor de nuestro cliente, Andrea.

7. ¿Y sino hubiesemos llegado a un acuerdo?

Sino hubiésemos llegado a un acuerdo, el juez hubiese dictado mediante sentencia que procedía a la división de la cosa común.

Y si ninguna de las partes hubiese querido pagar a la otra su parte, por no ponerse de acuerdo en el precio, entonces hubiese sido necesario el nombramiento de un perito judicial inmobiliario, para fijar un precio, y proceder a la subasta judicial del mismo.