Impago del alquiler

Un contrato de alquiler y el inquilino no nos paga las rentas. Tampoco nos devuelve la propiedad. ¿Qué podemos hacer para recuperar la propiedad ?¿Qué podemos hacer para cobrarle las rentas debidas?

1 El inquilino deja de pagar la renta de alquiler.

          Sergio, como muchos de nuestros clientes, acudió a nuestro despacho angustiado con un problema que estábamos seguros se iba a resolver, había alquilado una vivienda de su propiedad a Marcos, y el inquilino había dejado de pagar la renta de alquiler y los suministros de la vivienda, en concreto cuando Sergio nos contó su situación, Marcos tenía una deuda de más de 2.000€.

2 Le decimos que pague las rentas. Primera reclamación.

          Es frecuente que los propietarios de la vivienda, arrendadores, intenten llegar a acuerdos amistosos con sus inquilinos morosos antes de verse en la obligación de acudir a un abogado. No obstante, en ocasiones las sumas dinerarias que se adeudan son significativas (dos mil euros para los tiempos que corren no son calderilla para nadie), y por ello aconsejamos siempre a nuestros clientes no tarden en solicitar nuestra ayuda, no esperen a que vaya aumentando la deuda, pues aunque consigamos una solución lo más rápido posible a su problema, el proceso, si al final hay que tramitarlo íntegramente por vía judicial, tardará unos meses, y la deuda será cada vez más alta y por tanto más difícil de cobrar.

3 ¿Que podíamos hacer?

         Cada caso es diferente, en todos influyen circunstancias concretas que son determinantes para la resolución con éxito del asunto. Por lo general, nuestro primer paso habría sido enviar una notificación en la que se expresase de forma fehaciente la voluntad de nuestro cliente de resolver el contrato y requiriendo el desalojo de la vivienda, mostrando nuestra disposición para negociar e intentar llegar a un acuerdo pero a su vez advirtiendo de la toma de todas las acciones judiciales necesarias y que en nuestro derecho estemos legitimados a ejercitar para el caso de no llegar a un acuerdo. Es recomendable que éste requerimiento previo, aunque no es obligatorio para iniciar posteriormente un proceso judicial de desahucio, se realice y se suscriba por un abogado[1]. Si bien esta última oportunidad para llegar a un acuerdo, previo a la demanda judicial, ya había sido realizado por el cliente por lo que no era necesario volver a enviar otro burofax y en su lugar buscamos otra vía amistosa de resolución del conflicto para no tener que esperar a la solución, seguro más lenta de forma contenciosa, por vía judicial.

[1] Ver razones por las que es recomendable contar con un abogado especialista en desahucios desde el primer momento.

[1] Es cierto que también podría retrasar los plazos y que por norma general no se intenta el desalojo a través de este trámite pues no suele resultar exitoso, sin embargo, como decimos, cada caso es único y, en éste en concreto, aunque no podemos alargarnos más en este artículo, concurrían otros conflictos previos entre las partes no relacionados con el arrendamiento, así que desde el despacho se adoptó la decisión de intentar entre las partes un acto de conciliación para solucionar así no éste conflicto únicamente sino el resto de problemas judiciales que ya venían existiendo entre las partes. Como ven no tratamos a los clientes en masa sino como personas involucrándonos verdaderamente en la resolución de sus problemas.

4 Intento de acuerdo amistoso.

          Intentamos que las partes llegasen a un acuerdo celebrando un acto de conciliación previo a la interposición de la demanda judicial, sin embargo las partes no pudieron acercar sus posturas dado que el inquilino no quería abandonar la vivienda, ni se pudo fijar una forma de pago satisfactoria para los intereses de nuestro cliente.

5 Al no tener posibilidad de acuerdo. Presentamos demanda Judicial.

          Por lo que Sergio, y desde el despacho, nos vimos en la obligación de interponer la correspondiente demanda judicial de desahucio solicitando al Juzgado declarase resuelto el contrato de arrendamiento por incumplimiento del mismo, obligase al demandado Marcos a abandonar la vivienda y condenase a Marcos al pago de las cantidades que debía a Sergio más las cantidades que se devengasen durante la tramitación del procedimiento. Es decir, Marcos no solo debía pagarle dos mil euros, sino todas aquellas mensualidades de renta y cuotas de suministros hasta que la vivienda quedase libre y a disposición de Sergio.

Documentamos todo el procedimiento, justificamos la legitimación activa de nuestro cliente para interponer la demanda, demostrando ser el propietario de la vivienda y el arrendador de la misma, mediante el contrato de arrendamiento, aportamos al juzgado además la acreditación de impago del inquilino y nuestros intentos amistosos para solucionar el conflicto que previamente habíamos realizado.

6 Se admite a tramite la demanda y se fijan las fechas. Todo va muy rápido.

          En unas semanas (el plazo máximo es un mes) se admitió a trámite la demanda de desahucio con acumulación de reclamación de cantidades y en el mismo Decreto se fijó fecha para el desalojo del inquilino en el caso en que no se opusiese a la demanda (dos meses desde la fecha de admisión), o para el caso que sí presentase oposición, quedó establecida también la fecha de la vista (cuatro meses desde la admisión) y, en caso de que nuestra demanda fuese estimada íntegramente, otra fecha para el lanzamiento (desalojo) del inquilino (seis meses desde la admisión). Como veis el procedimiento de desahucio, aunque se tramita como un procedimiento sencillo, es largo y costo. Ya no depende en este caso de los abogados sino de los plazos judiciales, por ello es importante contar con un buen abogado a tu lado para evitar retrasos innecesarios como el emplazamiento del demandado, que en ocasiones suele ser una tarea ardua.

7 El inquilino recibe la demanda judicial.

          Finalmente, el inquilino no se opuso a la demanda pero tampoco desalojó el inmueble, así que se dictó el correspondiente Decreto por el Letrado de la Administración de Justicia, dando por terminado el procedimiento condenado al demandado al pago de las rentas y otras cantidades debidas hasta la fecha de desalojo e imponiéndole además el pago de las costas causadas en el procedimiento a nuestro cliente.

8 Se desahucia al inquilino por la comisión judicial.

          El lanzamiento se llevó a cabo en la fecha prevista, tan solo dos meses desde la admisión de nuestra demanda. El momento del desalojo del inquilino si la vivienda está ocupada en ese momento puede ser tenso y estresante. En este caso en concreto, existían otros conflictos entre las partes, y para asegurar la seguridad de todas las partes, desde el despacho, realizamos también todos los trámites necesarios para que acudiesen al acto de desalojo las fuerzas y cuerpos de seguridad del Estado competentes.

9 Cobro del propietario de las rentas de alquiler y de las costas procesales, on intereses.

          Después de que el nuestro cliente recupere la vivienda, nuestra ayuda no termina. Marcos no había pagado la cantidad dineraria debida por lo que era presumible no pagase aun habiendo sido condenado a ello, así que ayudamos a Sergio a recuperar no solo su vivienda, sino conseguir le pagase su inquilino las rentas y otras cantidades que le había dejado en deuda. Interpusimos la correspondiente demanda ejecutiva del título que condenaba al pago de la cantidad a fin de que el Juzgado obligase al pago al demandado de la cantidad a la que había sido condenado y además, se establezcan otras medidas preventivas para el caso en que Marcos intentase eludir el pago, como por ejemplo el embargo que dispusiese en las cuentas bancarias.

10 Embargo salarios, pensiones o propiedades para lograr el cobro si es necesario.

          El juzgado admitió nuestra demanda y acordó fijar las medidas preventivas que asegurasen el cumplimiento de la resolución dictada por el Secretario judicial, por lo que finalmente, se embargaron las cuentas bancarias de Marcos y Sergio pudo así cobrar el dinero que éste le adeudaba.

11 Pago por el inquilino de los gastos: costas procesales y otros, así como los intereses.

          Pero, aunque el cliente ya había visto satisfechos sus intereses, se había solucionado el problema con el inquilino y disfrutaba de su propia vivienda y dinero que le correspondía, tampoco había terminado el procedimiento.

Nos faltaba tan sólo una cosa para terminar por todo lo alto, que el inquilino pagase las costas del procedimiento: los honorarios del despacho y otros gastos que se hubiesen podido originar a causa del mismo, como en este caso, la factura del cerrajero.

Si el inquilino no había desalojado por su propia voluntad la vivienda, y las relaciones entre las partes por lo tanto no son buenas, podía quedar la posibilidad de que Marcos hubiese hecho copias de las llaves, así que debía acudir al momento del desalojo un cerrajero, primero para abrir la puerta en caso de que no lo haga el inquilino, y segundo, para cambiar la cerradura de la puerta. Estos gastos no está obligado el propietario a asumirlos, sino que debe abonarlos la parte que haya sido condenada en costas, así que el despacho, por supuesto, solicitó que se pagase por Marcos.